Bewertung vom Experten

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Als Vertriebsexperte im Großraum München und Starnberg werden unsere Dienste vor allem von gewerblichen Unternehmen wie Finanzierern, Bauträgern, Aufteilern aber auch von Privatleuten in Anspruch genommen. 

 

Eine klare und sachkundige Bewertung der Immobilie steht noch vor jeder Verkaufsbemühung. Es ist definitiv nicht ratsam etwas zu verkaufen von dem man nicht weiss was es genau Wert ist. 

 

Gängige Bewertungsmethoden, wie das sehr weit verbreitete und sehr einfach anzuwendende Vergleichswertverfahren, halten wir hierbei für gänzlich ungeeignet. 

Jede Immobilie und jedes Grundstück sind einzigartig und können daher nicht durch einen Durchschnittswert multipliziert werden. 

Abweichungen in der Geometrie, der Art der Bebauung, des Bebauungsplans, der Abstandsflächen etc. können latente Unterschiede in der Bebaubarkeit auswirken und somit den Wert der Immobilie bzw. des Grundstücks massiv beeinflussen. 

 

In einem Wachstumsmarkt wie München ist zudem ein Heranziehen von "alten Preisen" auch nur bedingt ratsam. 

Die Zahlen vom Gutachterausschuss sind zweifellos richtig aber nachdem diese statistisch erfasst sind eben auch nicht brandaktuell. Ein Umstand der vor allem in einem Bereich wie München, mit entsprechendem Wertwachstum, berücksichtigt werden sollte. 

 

 

 

bis zu 30% mehr für´s Objekt

Grundstückswert durch modifiziertes Residualwertverfahren

 

 

Diese spezielle und hoch komplexe Form der Grundstücksbewertung ist für einen Wachstumsmarkt wie München und Umgebung die ideale Antwort zur Grundstücksbewertung. Das Problem daran ist, dass es leider nicht so einfach wie das Vergleichswertverfahren anzuwenden ist. Bevor es an die Bewertung geht müssen allerlei "Hausaufgaben" erledigt werden die vor allem gewissenhaft und richtig ausgeführt worden sein müssen. 

Der Zweck entscheidet über den Wert einer Sache. Daher ist es leicht nachzuvollziehen dass ein Käufer genau genommen kein Grundstück sondern eine mögliche Bebauung auf dem Grundstück kauft. 

Je höher die mögliche Bebauung desto höher ist letztlich auch der Preis. Als erstes muss man nun herausfinden, was die maximal sinnvolle Bebauung unter Berücksichtigung der zustande kommenden Baukosten ist. Hier entstehen meist bereits die größten Fehler die im Anschluss kaum mehr gut zu machen sind. Im schlechtesten Fall verschenkt der Grundstücksverkäufer ohne es zu wissen sehr viel Geld. Obwohl der gewissenhafte Verkäufer einen Architekten eingeschaltet hat und viel Geld für eine möglichst hohe Bebauung ausgegeben hat, ist dieses Vorgehen oft nicht praktikabel. Je nach Gebäudeklasse gibt es hier beispielsweise kostengünstigere Alternativen. Noch wichtiger als die kostengünstige Beplanung, dass die Beplanung auch möglichst hoch ausfällt. Unserer Erfahrung nach gibt es auch hier nicht zu vernachlässigende Unterschiede. 

Die benötigten Grundlagen können üblicherweise in wenigen Tagen herbeigeschafft werden und ermöglichen eine sehr präzise Einwertung. Oft mit bis zu 30 % Preisabweichung im Bezug auf herkömmliche Bewertungsmethoden. 

Hat man die benötigten Daten gesammelt rechnet man sprichwörtlich "rückwärts". Ausgehend von einem zu erzielenden Verkaufspreis werden die vorraussichtlichen Bau- und Finanzierungskosten, eventuelle Wasserhaltung und weitere Faktoren gegengerechnet. Auf diese Art errechnet man die Schmerzgrenze des Käufers vergleichsweise genau und kann mit einem qualifizierten Verkauf beginnen. 

 

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